נכס מניב קונים עם מחשבון, לא עם תחושת בטן.
צפון טקסס ממשיכה לקלוט חברות ומשפחות, וזה מה שמחזיק את הביקוש לשכירות. אבל המספרים כאן הם לא המספרים של מדינות אחרות: מס הרכוש גבוה והביטוח גם. מאלי גריאני מרכיבה לכם את הניתוח המלא לפני שאתם מגישים הצעה.
ההוצאות שצריך להוריד
שכירות פחות משכנתא זה לא הרווח שלכם. אלה הסעיפים שמפרידים בין חישוב על מפית לבין חישוב שמחזיק מים, עם טווחים אמיתיים מאזור דאלאס.
מס רכוש (property tax)
באזור דאלאס השיעור המשולב נע בדרך כלל בין 1.7% ל-2.5% משווי השומה בשנה, ונכס להשקעה לא זכאי לפטור ה-homestead שמוזיל אותו לבעלי בית שגרים בו. על בית של $350,000 מדובר בערך ב-$500 עד $730 בחודש, כל חודש.
ביטוח
צפון טקסס היא אזור של סופות ברד, והפרמיות משקפות את זה. קחו בחשבון בערך 0.9% משווי הבית בשנה כנקודת פתיחה, ובקשו הצעות מחיר אמיתיות לפני הסגירה.
תקופות ריקות (vacancy)
גם אם הבית מושכר מהר, הוא יעמוד ריק בין דיירים. תכננו בין 5% ל-8% מהשכירות השנתית. אם החישוב שלכם עובד רק כשהבית מאוכלס שנים עשר חודשים, הוא לא עובד.
תחזוקה ורזרבה
בין 5% ל-10% מהשכירות, ובנוסף רזרבה נפרדת לדברים הגדולים: גג, מיזוג, דוד חימום. בטקסס מיזוג אוויר הוא לא מותרות והוא עובד חצי שנה ברציפות.
ניהול
בין 8% ל-10% מהשכירות החודשית אם אתם שוכרים חברת ניהול, ובדרך כלל גם חצי שכירות עד שכירות מלאה בכל פעם שמכניסים דייר חדש.
HOA, MUD ו-PID
בשכונות חדשות רבות בצפון טקסס משלמים היטלי MUD או PID על גבי דמי ה-HOA. משלמים אותם גם כשהבית ריק, וצריך להוריד אותם לפני שמדברים על תשואה.
על התשואה שרואים בפרסומים
הרבה מודעות מציגות תשואה ברוטו: השכירות השנתית חלקי המחיר. זה שימושי כדי להשוות נכסים זה לזה, אבל זה לא מה שנשאר לכם ביד. שיעור היוון (cap rate), שכן מוריד הוצאות, אומר משהו רק כשההוצאות הן של הבית הספציפי הזה ולא ממוצע כללי. לכן מאלי בונה את המספר עם הצעות הביטוח שקיבלתם, עם שיעור המס של אותה כתובת ועם צורת הניהול שאתם מתכננים.
כלים למשקיעים
באתר יש מחשבונים חינמיים לניתוח נכס מניב, למחזור BRRRR ולשיפוץ. הם באנגלית, אבל השדות הם מספרים, ומאלי תעבור עליהם אתכם בעברית אם צריך.
תביאו נכס ונעבור עליו
שלחו למאלי כתובת או קישור לבית שאתם שוקלים, יחד עם התקציב ועם האופן שבו אתם מתכננים לממן. היא תחזיר לכם ניתוח עם ההוצאות האמיתיות של אותו אזור.
נכס השקעה ראשון?
תתחילו מהבנת תהליך הרכישה: זה אותו חוזה ואותם תאריכים כמו בקניית בית למגורים, ההבדל הוא במימון ובכך שפטור ה-homestead פשוט לא חל.
לתהליך הקנייה